Последующая ипотека: что это и как ее взять?

Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.

Последующая ипотека: что это

Что такое

ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.

Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.

Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке.

В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение.

Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.

Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.

Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.

В каких случаях используется

Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:

  • не допускающие повторный залог недвижимости;
  • уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
  • не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.

Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.

Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).

Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.

Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.

Последующая ипотека: что это

В том же банке

На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту.

В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны.

В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.

Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита.

Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом.

Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.

Договор

Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:

  • предмет договора;
  • обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
  • гарантии прав залогодержателя;
  • обращение взыскания на предмет залога;
  • разрешение споров;
  • страхование;
  • обязательства и требования, обеспеченные залогом;
  • оценка залогового имущества;
  • госрегистрация документа;
  • адреса и реквизиты сторон.

Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.

Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).

Последующая ипотека: что это

Как оформляется

Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.

Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.

После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.

Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит.

Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре.

Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/posleduyushaya-ipoteka.html

Последующая ипотека — простое и понятное предложение

Сего­дня после­ду­ю­щая ипо­те­ка полу­чи­ла широ­кое рас­про­стра­не­ние. Во мно­гих слу­ча­ях она явля­ет­ся един­ствен­ным выхо­дом из слож­ной ситу­а­ции для заем­щи­ка.

Из-за это­го нико­гда не сле­ду­ет отча­и­вать­ся, луч­ше поин­те­ре­со­вать­ся о подоб­ной воз­мож­но­сти у пред­ста­ви­те­ля бан­ка.

Все-таки такое дей­ствие допус­ка­ет­ся посто­ян­но, а зна­чит, у кли­ен­та есть шанс изба­вить себя от части непри­ят­но­стей. Полу­ча­ет­ся, что нуж­но побли­же позна­ко­мить­ся с поня­ти­ем.

Последующая ипотека: что этоЧто такое последующая ипотека?

На самом деле после­ду­ю­щая ипо­те­ка пред­став­ля­ет собой кре­дит под залог недви­жи­мо­сти. Един­ствен­ным важ­ным отли­чи­ем явля­ет­ся то, что она оста­ет­ся оче­ред­ной сдел­кой с одним и тем же объ­ек­том. Да, он нахо­дит­ся в зало­ге у какой-либо финан­со­вой орга­ни­за­ции, но это не зна­чит, что абсо­лют­но все сдел­ки с его уча­сти­ем запре­ще­ны.

Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, что пере­да­ча доку­мен­тов на зало­го­вую жилую недви­жи­мость допус­ка­ет­ся почти все­ми бан­ка­ми, поэто­му в кри­ти­че­ских ситу­а­ци­ях не нуж­но сра­зу искать слож­ное реше­ние.

Усло­вия учи­ты­ва­ют такой шаг со сто­ро­ны заем­щи­ка, а зна­чит, ему мож­но сво­бод­но поль­зо­вать­ся все­ми сво­и­ми пра­ва­ми.

При этом чело­ве­ку сна­ча­ла при­дет­ся про­ве­рить несколь­ко тон­ко­стей, что­бы потом спо­кой­но при­сту­пать к оформ­ле­нию соот­вет­ству­ю­щих доку­мен­тов.

Когда возможна последующая ипотека?

Толь­ко не сто­ит сра­зу бежать в сто­рон­ний банк, что­бы полу­чить новый кре­дит. На самом деле суще­ству­ют опре­де­лен­ные усло­вия, когда доступ­на после­ду­ю­щая ипо­те­ка. Дей­стви­тель­но, в обход них невоз­мож­но заклю­чить оче­ред­ной дого­вор, так как он тут же пре­вра­тит­ся в мошен­ни­че­ство. Сле­до­ва­тель­но, нуж­но уточ­нить дан­ные тон­ко­сти.

  1. Отсут­ствие запре­та в дого­во­ре;
  2. Отсут­ствие жест­ких тре­бо­ва­ний к после­ду­ю­щей ипо­те­ке.

Нуж­но заме­тить, что эти два пунк­та обя­за­тель­но тре­бу­ют подроб­но­го рас­смот­ре­ния. Из-за это­го спе­ци­а­ли­сты все­гда пред­ла­га­ют заем­щи­кам сна­ча­ла изу­чить дого­вор, не упу­стив в нем ни одной дета­ли. Толь­ко после это­го удаст­ся отправ­лять­ся в оче­ред­ную финан­со­вую орга­ни­за­цию. Хотя все рав­но пона­до­бят­ся разъ­яс­не­ния для луч­ше­го пони­ма­ния вопро­са.

Отсутствие запрета в договоре

Перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра после­ду­ю­щей ипо­те­ки необ­хо­ди­мо убе­дить­ся в том, что такое дей­ствия допус­ка­ет­ся согла­си­ем бан­ка.

Дело в том, что в ред­ких слу­ча­ях после полу­че­ния пер­вой ипо­те­ки и пере­да­чи квар­ти­ры в каче­стве зало­го­во­го недви­жи­мо­го иму­ще­ства, появ­ля­ют­ся жест­кие усло­вия.

Они про­пи­сы­ва­ют­ся в пунк­тах и сооб­ща­ют о том, что нель­зя про­во­дить ника­кие сдел­ки с объ­ек­том.

Чаще все­го ипо­те­ка допус­ка­ет­ся без огра­ни­че­ний, поэто­му бес­по­ко­ить­ся о труд­но­стях не сле­ду­ет.

Тем не менее, неко­то­рые финан­со­вые орга­ни­за­ции пред­по­чи­та­ют пере­стра­хо­вы­вать­ся, так как при невы­пла­те кре­ди­та зало­го­вое иму­ще­ство обя­за­тель­но выстав­ля­ет­ся на тор­ги.

Если при­сут­ству­ют два кре­ди­то­ра, денеж­ная сум­ма делит­ся, что устра­и­ва­ет дале­ко не всех.

Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке

Кро­ме того, в дого­во­ре зай­ма могут быть про­пи­са­ны допол­ни­тель­ные тре­бо­ва­ния. В этом слу­чае после­ду­ю­щая ипо­те­ка не ста­нет нару­ше­ни­ем зако­но­да­тель­ства при их испол­не­нии. Если заем­щик допу­стит ошиб­ку, про­изой­дет нару­ше­ние одно­го из пунк­тов, а зна­чит, банк полу­чит воз­мож­ность полу­чить пол­ную сум­му кре­ди­та.

Последующая ипотека: что этоЗачем нуж­на после­ду­ю­щая ипо­те­ка?

Кста­ти, пред­ста­ви­те­ли сто­рон­не­го бан­ка при заклю­че­нии оче­ред­ной ипо­те­ки так­же долж­ны быть уве­дом­ле­ны в том, что недви­жи­мость уже нахо­дит­ся в зало­ге.

Ина­че никто не допу­стит выда­чи денеж­ных средств, а кли­ент может столк­нуть­ся с серьез­ней­шей про­бле­мой.

Такое не допус­ка­ет­ся нико­гда, поэто­му дав­но уже счи­та­ет­ся обя­за­тель­ным усло­ви­ем при поис­ке выхо­да в слож­ной ситу­а­ции.

Зачем требуется последующая ипотека?

Сле­ду­ет вспом­нить о том, зачем потре­бу­ет­ся новая ипо­те­ка на тоже самое иму­ще­ство. Часто скла­ды­ва­ют­ся ужас­ные усло­вия, когда у чело­ве­ка нет средств для выпла­ты кре­ди­та.

Разу­ме­ет­ся, он мог бы обра­тить­ся к дру­зьям и зна­ко­мым, но сум­мы ока­зы­ва­ют­ся зна­чи­тель­ны­ми.

В этом слу­чае един­ствен­ная полез­ная под­держ­ка появит­ся со сто­ро­ны одной из финан­со­вых орга­ни­за­ций.

Разу­ме­ет­ся, нали­чие ипо­те­ки не поз­во­лит бес­пре­пят­ствен­но офор­мить боль­шой кре­дит. По этой при­чине обя­за­тель­но при­дет­ся ука­зать опре­де­лен­ный весо­мый залог, кото­рым и ста­нет име­ю­ща­я­ся квар­ти­ра.

Прав­да, не сто­ит совер­шать ошиб­ки, когда семья пред­по­чи­та­ет отда­вать оба зай­ма, не заду­мы­ва­ясь о послед­стви­ях. Прак­ти­че­ски все­гда такие реше­ния при­во­дят к уго­лов­ной ответ­ствен­но­сти и поте­ре жилья.

Допускается последующая ипотека в том же банке

Еще одним при­вле­ка­тель­ным нюан­сом повтор­но­го заклю­че­ния дого­во­ра об ипо­те­ке явля­ет­ся воз­мож­ность обра­ще­ния в тот же самый банк. Такой шаг допус­ка­ет­ся вез­де, поэто­му не сле­ду­ет бес­по­ко­ить­ся о дли­тель­ном поис­ке под­хо­дя­ще­го кре­ди­то­ра.

Дан­ное реше­ние дав­но уже про­ве­ре­но на прак­ти­ке, став опти­маль­ным реше­ни­ем любой ситу­а­ции. Намно­го лег­че вос­поль­зо­вать­ся пред­ло­же­ни­ем тех спе­ци­а­ли­стов, с кем уже при­шлось пооб­щать­ся в про­шлом, что­бы сно­ва не изу­чать тон­ко­сти усло­вий про­грам­мы.

Сотруд­ни­че­ство с одним и тем же бан­ком по ипо­теч­ным про­грам­мам явля­ет­ся про­стым и доступ­ным шагом со сто­ро­ны чело­ве­ка.

Про­ве­рен­ный заем­щик в 99% слу­ча­ев сно­ва полу­ча­ет необ­хо­ди­мые денеж­ные сред­ства на ком­форт­ных усло­ви­ях, а зна­чит, ему уда­ет­ся изба­вить­ся от чрез­мер­ной пере­пла­ты.

Соот­вет­ствен­но, нет смыс­ла отправ­лять­ся в дру­гую финан­со­вую орга­ни­за­цию.

Читайте также:  Кредитный потребительский кооператив: условия финансирования граждан и описание процедуры

Несколь­ко ипо­теч­ных зай­мов на один объ­ект жилой недви­жи­мо­сти – доступ­ный шаг. Пожа­луй, имен­но он все­гда ока­зы­ва­ет­ся «спа­са­тель­ным кру­гом» для чело­ве­ка, попав­ше­го в дол­го­вую яму. Из-за это­го не сле­ду­ет отка­зы­вать­ся от откры­ва­ю­щих­ся воз­мож­но­стей и ста­рать­ся най­ти день­ги иным спо­со­бом.

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/posleduyushhaya-ipoteka.html

Что такое последующая ипотека?

Последующая ипотека — это предоставление кредита под залог имущества, которое на данный момент уже является объектом залога по другому кредиту.

Например, когда заемщик приобретает квартиру по ипотеке и впоследствии использует эту же квартиру в качестве залога для получения потребительского кредита.

Для чего нужна последующая ипотека? Каким законодательным актом она регламентируется? В каких случаях не разрешается последующая ипотека? Как будут удовлетворяться требования залогодержателей, если заемщик вдруг откажется выплачивать кредит? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.

Основы правоотношений

По сути, последующая ипотека — это обычный кредит, предоставляемый гражданину. Заемщик может воспользоваться займом в любых, необходимых ему целях.

Единственное отличие последующей ипотеки от обычного кредитования в том, что здесь заемщик закладывает в банк объект недвижимости, который уже заложен в другой (или той же самой) кредитной организации по другому кредитному договору. Возможность существования такой ипотеки указана в 1 пункте статьи 43 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Но 2 пункт этой же статьи гласит, что такой займ возможен лишь в том случае, если залогодержатель по первоначальному кредиту (предшествующей ипотеке) не запрещает таковую возможность условиями предоставления кредита.

По умолчанию, если в условиях кредитования не содержится информации о последующей ипотеке, она разрешена.

То есть, первоначальный залогодержатель может запретить ее, только включив соответствующий пункт в договор о предоставлении займа.

Также отдельным пунктом первоначальный залогодержатель может указать какие-то конкретные условия для последующей ипотеки. Например, он может разрешить закладывать только часть недвижимости, а не всю ее целиком.

Запрет на последующую ипотеку не означает, что заемщик не сможет ее получить совсем. Пункт 4 статьи 43 того же закона определил, что данное положение недействительно, если заемщик обращается за последующей ипотекой к первоначальному залогодержателю.

То есть, если гражданин обращается в тот же банк, который выдал ему первый ипотечный кредит, у него есть шанс на получение займа, несмотря на установленные ранее запреты.

Также, он не обязан сообщать этому банку, что ранее он же наложил запрет на последующую ипотеку.

Если договор был заключен, несмотря на запрет указанный первоначальным кредитором, данная сделка может быть признана ничтожной, если таковой кредитор подаст иск в суд.

Если договор был заключен с нарушением ограничений, установленных первоначальным залогодержателем, то, несмотря на условия договора, удовлетворение требований последующего кредитора возможно лишь в той мере, в которой они определены условиями предшествующего займа.

В обоих случаях необходимо учитывать пункт 1 статьи 44 Федерального закона №102, где указано, что заемщик обязан предупреждать новых залогодержателей о наличии действующей ипотеки.

В ином случае, при признании договора ничтожным, или при изменении его условий в соответствии с предшествующей ипотекой, новый залогодержатель вправе потребовать от заемщика возмещения ущерба, причиненного ему вследствие несообщения информации о наличии ограничений.

Регистрация залога недвижимого имущества

Статья 45 Федерального закона №102 гласит, что регистрация ипотеки осуществляется в соответствии с нормами главы 4 того же нормативного акта. То есть, регистрация в данном случае аналогична регистрации первоначальной ипотеки.

Но эта же статья указывает, что в записи должна быть внесена отметка не только о нынешнем займе, но и обо всех предшествующих, действующих кредитах, где данная недвижимость также выступает в качестве объекта залога. Кроме того, соответствующие изменения должны быть внесены в регистрационные записи и всех предшествующих, действующих ипотечных кредитов.

Суть в том, чтобы каждая регистрационная запись содержала в себе информацию и об иных кредитах, где данная недвижимость является объектом залога.

Обращение во взыскание объекта залога

1 пункт статьи 46 Федерального закона «Об ипотеке» гласит, что кредитор по предшествующему займу имеет право первоочередного удовлетворения своих требований.

Это же подтверждает и 1 пункт статьи 43 того же закона, где указано, что очередность залогодержателей определяется на основе записей ЕГРП.

В связи с этим, если залогодержатель по последующей ипотеке обращает во взыскание объект залога, предшествующий кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита заемщиком и взыскания средств с того же имущества.

На практике это означает, что банк потребует погасить кредит за счет средств, вырученных от продажи недвижимости. Если же первоначальный залогодержатель не пользуется таковым правом, то недвижимость остается объектом залога по кредиту вне зависимости от ее продажи. По сути это означает, что покупатель приобретет квартиру с серьезными ограничениями.

Последующая ипотека: что это

Если же напротив, предшествующий залогодержатель обращает во взыскание объект залога, второй банк также имеет право на обращение взыскания на это же имущество.

Но в данном случае второй банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита заемщиком, если средств, вырученных от продажи залога, хватает на удовлетворение требований предшествующего залогодержателя.

В любой из ситуаций кредитор, который обращает во взыскание залоговое имущество, должен письменно уведомить об этом второго залогодержателя.

Последующая ипотека позволяет заемщику получить кредит под залог уже заложенного имущества.

Но в данном случае банк должен учитывать определенные риски, связанные с тем, что если заемщик откажется выплачивать кредит, то первоочередное право получения средств от реализации объекта залога будет у предшествующего кредитора.

Возможно, что последующую ипотеку с большей долей вероятности предоставит нынешний залогодержатель, которому проще рассчитать возможные риски.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/posleduyushaya-ipoteka

Последующая ипотека

Последующая ипотека: что это

На днях ЦБ упростил рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами.

Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится.

Следующим шагом, на наш взгляд, должен стать пересмотр подходов кредитных учреждений к так называемой последующей ипотеке: кредиту под залог уже обременённого объекта недвижимости.

Многим из нас, в основном по иностранным кинофильмам, известны истории из зарубежной жизни, в которых оказавшиеся в стесненном финансовом положении обыватели решают свои проблемы при помощи второго или даже третьего ипотечного кредита на уже заложенную ими же недвижимость.

Чисто теоретически такая ситуация возможна и у нас в стране: Закон об ипотеке допускает наличие последующей ипотеки, а Глава 23 Гражданского кодекса РФ регулирует старшинство залогов в этом случае.

На практике же взять ипотечный кредит на уже заложенное жилье практически невозможно, а единичные успешные случаи связаны с определенными процедурными сложностями.

Согласно действующему законодательству, последующая ипотека возможна только с согласия первоначального кредитора на обременение уже заложенного в его пользу объекта недвижимости.

Это положение чаще всего используется сегодня банками для недопущения рефинансирования собственных кредитов. Практически 100% сегодняшних кредитных договоров содержат запрет на последующую ипотеку.

Это означает, что новый банк-кредитор не может получить в залог имущество заемщика и выдать ему новый кредит.

Правда, выход из этой ситуации сегодня найден. Например, АИЖК (ДОМ.РФ) в своем продукте «Перекредитование» предоставляет фактически целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита.

После закрытия ипотеки при помощи средств АИЖК, заемщик передает в залог Агентству тот самый объект недвижимости, за который он только что рассчитался с банком. АИЖК берет на себя все риски в переходный период между выдачей кредита для закрытия одной ипотеки и предоставлением объекта недвижимости в залог.

Поэтому, на это время процент по ипотеке увеличивается на 2п.п., но как только решится вопрос с новой закладной, ставка вновь может вернуться к минимальным 9% годовых.

Мы уверены, что вслед за разрешительными мерами ЦБ в отношении рефинансирования, из кредитных договоров начнут исчезать запреты на последующую ипотеку, а конкуренция между кредитными учреждениями переместится исключительно в экономическую и продуктовую сферу.

Разрешение на последующую ипотеку поможет заемщику сэкономить время, опустив иногда намеренно затягиваемые переговоры с собственным банком, и сразу же обратиться за рефинансированием в другой.

Уход от рисков, связанных с переносом залога с отсрочкой поможет заемщику сэкономить несколько процентных пунктов по ставке на период ожидания регистрации нового обременения.

Источник: https://zakonbase.ru/mortgage/posleduiushchaia-ipoteka

Последующая ипотека:в силу закона,в каких случаях применяется

Последующая ипотека: что это

Последующая ипотека — это словосочетание довольно часто встречающееся в последнее время. Тем более с этим термином знакомы все, кто сталкивался с вопросом ипотечного кредитования. Данная статья может стать ответом на вопрос: что означает понятие «последующая ипотека», и в каких случаях применяется.

Понятие «последующая ипотека»

Чаще всего предоставляется ипотека в силу закона – то есть с использованием средств, полученных в кредит в соответствии с действующим законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Что такое «последующая ипотека», а также случаи и порядок ее применения приводятся в 43 статье закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, согласно законодательству, последующей ипотекой считают заем средств под залог недвижимого имущества, уже являющегося залогом по ипотечному кредиту (предшествующей ипотеки), обязательства по которому еще не исполнены в полном объеме.

Можно ли оформить последующую ипотеку в том же банке, где оформлена предшествующая ипотека?

Важно отметить, что кредитором в последующей ипотеке может стать как тот же банк, где была оформлена предшествующая ипотека, так и совершенно другой банк. Проще говоря, один и тот же объект недвижимость становится залогом по нескольким кредитам на законных основаниях.

В каких случаях применяется последующая ипотека

Случаев, когда залогом кредитов может стать недвижимость, ипотека на которую еще не погашена, может быть несколько.

Наиболее распространенный случай применения данной схемы – рефинансирование (перекредитование) действующей ипотеки в другом учреждении. При переоформлении ипотеки под более удобные для заемщика условия, на недвижимость накладывается еще одно обременение. Но, при завершении оформления, обременение, наложенное первым кредитором, отменяется.

Читайте также:  Образец платежки на алименты в Сбербанке: пример платежного поручения на 2020 год

Случаются ситуации, когда людям срочно требуются немалые деньги. Тогда банки на законном основании могут предоставить средства, обеспечением возврата которых станет имущество должника.

При наличии непогашенных кредитов у заемщика многие банки не рискуют предоставлять новый кредит без залога. Ведь в этом случае увеличивается кредитная нагрузка на клиента, требуются гарантии исполнения договорных обязательств.

Применение последующей ипотеки

Главным условием для предоставления последующей ипотеки, согласно законодательству, является отсутствие ограничивающих пунктов в первичном договоре.

Так, первоначальным договором ипотечного кредитования могут быть включены условия, запрещающие наложение обременения на имущество повторно.

Кроме того, договором могут быть оговорены конкретные условия, при соблюдении которых допускается оформление последующей ипотеки.

Процедура повторного заложения имущества может быть связана с определенными рисками. В связи с этим далеко не все банки согласны пойти на уступки. Именно поэтому ипотечные договоры, не содержащие ограничений относительно повторного обременения приобретаемой недвижимости, встречаются редко.

Банки-залогодержатели тщательно отслеживают условия исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки. При оформлении последующей ипотеки вопреки запретам первоначального договора залогодержатель вправе обратиться в суд.

Тогда, даже если последующая ипотека пройдет государственную регистрацию права, вероятнее всего, судебным решением сделка будет аннулирована.

Однако, если последующая ипотека оформляется между теми же лицами, что предшествующий договор, то запрещающие или ограничивающие условия первоначального договора могут быть пересмотрены банком.

Таким образом, последующая ипотека доступна только в случае, если эта процедура допускается первоначальным ипотечным договором. Также повторный залог может быть одобрен банком при строгом и неукоснительном исполнении договорных условий должником.

Как оформляется последующая ипотека

Процесс оформления последующей ипотеки мало чем отличим от оформления ипотеки первоначальной. Ключевым моментом является наличие согласия на данную процедуру первого залогодержателя.

Важной оговоркой является то, что согласие первого банка – его право. Залогодержатель может наложить запрет на повторное обременение имущества, находящееся в залоге, при недоверии заемщику.

При получении согласия на такую сделку от банка-кредитора выдается документ, где оговариваются все основные моменты процедуры. Залогодержатель включает условия о преимущественном праве на заложенное имущество перед следующим кредитором при возникновении определенных ситуаций.

Договор последующей ипотеки

Договор последующей ипотеки составляется согласно стандартной форме ипотечного договора. Обязательно оговаривается факт повторного обременения недвижимости. Приводятся сведения о договоре предшествующей ипотеки.

В нем должны присутствовать обязательные разделы:

  • предмет Договора;
  • обязанности сторон Договора;
  • гарантии прав залогодержателя;
  • обращение взыскания на предмет залога;
  • разрешение споров сторон Договора;
  • страхование; обязательства обеспеченные залогом;
  • требования, обеспеченные залогом;
  • оценка имущества, предоставляемого в залог;
  • государственная регистрация Договора;
  • реквизиты сторон Договора.

Подписанный договор подлежит процессу государственной регистрации, в результате чего подтверждается повторное обременение на объект недвижимого имущества должника.

Завершая статью, можно сказать, что процедура предоставления последующей ипотеки заключается в использовании одного объекта недвижимости в качестве залога по разным займам. Применяться такая схема может в различных случаях (необходимость нового займа (потребительского кредита), или перекредитование предшествующей ипотеки под более низкую процентную ставку).

Договор на последующую ипотеку заключается только при документальном согласии банка-залогодержателя на повторное обременение объекта недвижимости. Кроме того, первоначальным договором не должно устанавливаться ограничение на сделки с имуществом, находящимся под залогом. Последующая ипотека должна быть зарегистрирована в обязательном порядке в Росреестре или МФЦ.

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/posleduyushhaya-ipoteka/

Последующая ипотека – что это и условия заключения | Ипотека онлайн

Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется.

В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас.

Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.

В каких случаях оформляется последующая ипотека

Последующая ипотека что это такое? Так называется оформление кредита с условием предоставления объекта залога, который уже выступает таковым по другому обязательству перед банком (102-ФЗ Об Ипотеке, ст. 43 (скачать)) . Иными словами, это повторное обременение имущества, которое заложено в данный момент.

Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.

Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:

  1. При рефинансировании ипотеки. Если вы обратитесь в другой банк с целью получить более выгодный заем, первичный кредитор сможет снять обременение только после погашения долга. На этот период допускается последующая ипотека, которая означает право нового банка на залог сразу после снятия текущего.
  2. Если вы берете новый кредит и закладываете имущество повторно.

Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:

  • полный запрет;
  • разрешение, но только при условии выполнения определенных требований;
  • свободное оформление последующего залога другими кредитными организациями.

Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.

Рекомендуемая статья:  Документы от продавца на ипотеку

Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной.

В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству.

Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.

Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.

Договор последующей ипотеки

Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.

Обязательные пункты в тексте документа:

  • суть сделки с указанием на последующий залог;
  • права и обязанности сторон (банка и заемщика);
  • сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
  • гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК (ст. 342 (скачать) и ст. 342.1 (скачать));
  • порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
  • разрешение возникших споров;
  • требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
  • обязательность государственной регистрации последующего залога;
  • данные и подписи сторон.

После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.

Процесс оформления последующей ипотеки

Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.

Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:

  1. Выберите банк и программу кредитования, позволяющие переоформить залог.
  2. Получите одобрение нового кредитора и согласие залогодержателя на последующий залог.
  3. Соберите пакет документов на недвижимость и предоставьте на проверку в банк.
  4. Если результат рассмотрения положительный, подпишите кредитную документацию и передайте ее на регистрацию в Росреестр. Некоторые банковские учреждения позволяют сделать это прямо в собственном офисе, но за определенную плату.
  5. Одновременно происходит выдача кредитных средств. Если вы берете кредит на рефинансирование, необходимо сразу же направить деньги на погашение первичного займа. Потребительская ссуда не требует закрытия имеющейся ипотеки, полученные средства разрешается потратить по своему усмотрению.
  6. При рефинансировании через пару дней следует проверить факт закрытия текущего долга. Когда ипотека будет погашена, закажите справку о выполненных обязательствах перед банком и оригинал закладной (если ранее она оформлялась).
  7. Подайте заявление на снятие обременения. Вероятно, вам потребуется присутствие представителя банка – первичного залогодержателя. Право последующего залога уже должно быть зарегистрировано в Росреестре, поэтому последующая ипотека накладывается автоматически.
  8. По истечению срока регистрации заемщик получает выписку из реестра прав на недвижимость. В ней уже должно значиться обременение в пользу нового кредитора.

Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.

Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки.

Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения.

Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.

Рекомендуемая статья:  Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье

Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.

В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.

Читайте также:  Кредит без прописки: условия и необходимые документы, полезные рекомендации будущим заемщикам

Как происходит взыскание при последующей ипотеке

В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.

К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.

Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/posledujushhaja-ipoteka-chto-jeto-i-uslovija-zakljuchenija.html

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.

  • Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
  • Ипотека в силу договора
  • По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации.

Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

  1. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
  2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
  3. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
  4. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

  • Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
  • При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
  • Ипотека в силу закона
  • Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
  • В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);

– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.

  1. Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
  2. Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
  3. Государственная регистрация ипотеки

Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  • Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
  • Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
  • Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/gosregistratsiya-podtverzhdaet-yuridicheskuyu-silu-ipotechnoy-sdelki/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector