Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге и как выглядит процедура

При оформлении договора ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость становится залогом в банке и на нее налагается обременение.

Но может сложиться так, что заемщику нужно эту недвижимость продать. Это можно сделать несколькими способами. Закон допускает различные варианты проведения подобной сделки.Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Можно ли реализовать ипотечное жилье и купить другое в кредит?

Можно ли реализовать свое жилье, если оно приобретено с использованием ипотечных средств, чтобы купить другое – вот вопрос, который беспокоит многих. Если по какой-либо причине у заемщика возникла необходимость продать квартиру, купленную при помощи ипотечного кредита, то сделать это можно. Однако времени и сил на это потребуется немало. Основная проблема заключается в поиске покупателя, который перед сделкой согласится погасить задолженность владельца жилья перед банком.

Если такой договоренности удастся достигнуть, то затем нужно погасить кредит, снять обременение с квартиры и только после этого провести сделку. А после этого придется начинать все сначала:

  1. искать подходящее жилье;
  2. подавать заявку на ипотеку;
  3. готовить документы для банка;
  4. делать первоначальный взнос за выбранную квартиру;
  5. получать новый ипотечный кредит.

Вся эта процедура может занять до полугода.

Иногда удается договориться с банком, чтобы он разрешил провести сделку, а деньги сразу же внести в счет погашения кредита. Но обычно приходится сначала идти официальным путем: гасить кредит, снимать обременение и только после этого регистрировать куплю-продажу жилья.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий права и обязанности участников ипотечного договора, это Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом же документе содержатся и условия, на которых можно произвести отчуждение залоговой недвижимости. Осуществление сделки купли-продажи регулируется положениями Гражданского Кодекса РФ.

Как правильно осуществить сделку?

Сделать это достаточно сложно, но все-таки реально. Есть несколько способов, как можно оформить продажу недвижимости, находящейся в ипотеке. Остается лишь выбрать такой вариант, который в конкретной ситуации подходит больше всего.

Основные способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

  • перед сделкой погасить долг по ипотеке;
  • расплатиться по ипотечному кредиту в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости;
  • продать кредитные обязательства;
  • продать с помощью банка.

У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы. Например, для продажи в первом случае придется найти такого покупателя, который согласится передать денежные средства до того, как право собственности будет оформлено на него. По сути, для него это сделка с высоким риском. Но продавец при этом имеет возможность продать квартиру практически по рыночной цене.

А вот в четвертом случае, скорее всего, жилплощадь уйдет за цену, равную остатку задолженности. Но и продавцу ничего не придется делать, а лишь ждать, когда банк продаст жилье и выдаст справку о полном погашении ипотеки.

Через погашение кредита

Самый распространенный способ, как можно осуществить продажу вторичного жилья, которое находится в ипотеке – погасить кредит и снять обременение.

Плюсы и минусы для продавца

Это практически единственный вариант, как можно совершить продажу своего жилья, если оно в ипотеке, по рыночной цене. Но для этого надо очень постараться, чтобы найти достаточно денежных средств для погашения ипотеки.

Здесь возможны несколько вариантов:

  • договориться с покупателем, что он перед сделкой оплатит долг;
  • взять недостающую для покупки сумму в кредит у другого банка, а после сделки погасить его средствами от продажи квартиры;
  • найти денег в долг частным образом.

Пошаговая инструкция

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

  1. подача заявления в банк на снятие обременения;
  2. подготовка пакета документов;
  3. подача заявления в Росреестр;
  4. внесение изменений в документы о том, что обременение снято.

После этого можно выходить на сделку для оформления продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Для снятия обременения нужны такие документы:

  • Паспорт заемщика. Если в договоре участвовали созаемщики, то от них также потребуются паспорта либо их нотариально заверенные копии.
  • Заявление в Росреестр, заверенное подписями представителя банка и самого заёмщика.
  • Закладная (ее оформляет банк после того, как заемщик полностью рассчитался по ипотеке).
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

После того, как в документы будут внесены изменения, в частности, у владельца на руках будет новое свидетельство без обременения, можно с этими бумагами выходить на сделку по продаже жилья.

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Следовательно, и в Росреестр можно обратиться только по истечении этого периода. Документы о снятии обременения нужно хранить три года, так как именно столько составляет срок исковой давности. В течение этого периода кредитная организация может предъявить претензию к заемщику.

Погашением займа в ходе сделки

Данная схема того, как проходит сделка по продаже, несколько похожа на предыдущую. Разница в том, что с самого начала в сделке участвует банк.

Плюсы и минусы для владельца недвижимости

От продавца не потребуется таких усилий, как в ситуации, описанной выше. Нужно лишь найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру с обременением. Но после сделки жилье перестанет быть залогом. Для продавца есть гарантия, что сделка состоится, поскольку покупатель уже внес денежные средства.

Недостаток же такой схемы для владельца жилья состоит в том, что все операции производятся под контролем банка, а также в установленные им сроки.

В данном случае сделка купли-продажи складывается из следующих этапов:

  1. Сначала покупатель обращается в банк для составления договора купли-продажи недвижимости (предварительный вариант), тем самым давая свое разрешение на продажу этой квартиры.
  2. Как происходит передача денег покупателем при продаже жилья? Свои денежные средства он вносит в две ячейки: одна часть суммы будет направлена на погашение задолженности по ипотеке, вторая пойдет на руки нынешнему владельцу квартиры.
  3. После этого банк снимает с жилья обременение.
  4. Составляется окончательный договор купли-продажи квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают его.
  6. Стороны регистрируют сделку.
  7. После перехода прав собственности продавец получает доступ к первой банковской ячейке, этими средствами он гасит остаток ипотеки.
  8. Затем покупатель получает закладную на свою теперь уже квартиру и получает в Росреестре новое свидетельство, где ограничение из-за обременения уже снято.
  9. Последним шагом, когда все формальности сделки по продаже уже позади, продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает остаток денег за проданную квартиру.

Пакет документов

Здесь потребуется стандартный набор документов для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Кроме того, придется заключить договора на пользование банковской ячейкой.

Особенности

Услуги депозитария предлагает в таком случае банк, который и выдал ипотечный кредит. Возможен вариант сделки не с ячейками, а с расчетами через аккредитив. Но принцип, по которым происходит получение доступа к деньгам тот же самый.

Передача долговых обязательств

Такой способ продажи залоговой квартиры подходит в случае, если у покупателя нет на руках достаточной суммы для приобретения жилья, и он изначально собирался брать ипотеку с целью покупки квартиры.

Преимущества и недостатки

В этом случае квартира продается с дисконтом, но его размер не так велик. Покупатель оплачивает продавцу сумму, которую он фактически внес в банк.

Процесс пошагово

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?Как же продается недвижимость, взятая в ипотеку, в этом случае? Начинается проведение сделки с подачи заявки на выдачу ипотечного кредита. В случае одобрения он высказывает намерение приобрести квартиру, находящуюся в данный момент в залоге у банка.

Соответственно кредитная организация переоформляет договор с одного гражданина на другого. Покупатель становится собственником этого объекта недвижимости, но одновременно и приобретает оставшийся долг, который должен погасить.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. покупатель сообщает намерение приобрести квартиру по такой схеме, а банк рекомендует ему жилье (либо покупатель изначально договаривается с продавцом);
  2. стороны заключает договор задатка с обязательной регистрацией его у нотариуса;
  3. покупатель делает первый взнос;
  4. банк снимает обременение с квартиры;
  5. покупатель оформляет ипотечный договор;
  6. покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Здесь нужен пакет документов для получения ипотечного кредита, а именно:

  • паспорт заемщика (созаемщиков, поручителей);
  • подтверждение трудоустройства;
  • подтверждение дохода;
  • документы на квартиру, кредит по которой будет переоформляться.

В каждом банке могут быть свои требования к составу пакета документов. Перечисленные бумаги требуются, как правило, в любой организации.

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Статья 37 ФЗ-102. Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

С помощью банка

Такой способ продажи квартиры в ипотеке применяется обычно в случае, когда заемщик не может исполнять обязанности по уплате кредита. Аналогичным образом банк поступает, когда неплательщик скрывается от кредитора.

Читайте также:  Микрозаймы в Микроклад: условия и подача заявки с официального сайта

Положительные и отрицательные стороны

В этом случае от владельца квартиры не требуется предпринимать никаких шагов, банк все сделает сам и погасит долг. Но недостаток заключается в том, что квартира будет продана не по рыночной стоимости, а, вероятнее всего, по цене, равной сумме задолженности.

Поэтому единственное преимущество, которое получает владелец ипотечного жилья, – это полный расчет с банком. Но дополнительные деньги на руки он вряд ли получит. Это может случиться только в том случае, если на торгах приобрести недвижимость захотят несколько покупателей и начнут повышать первоначальную цену.

Порядок проведения

Порядок оформления сделки купли-продажи таков:

  1. В этом случае банк сначала должен вынести предупреждение должнику.
  2. Если после этого никаких действий со стороны последнего не было предпринято, то кредитная организация подает в суд.
  3. Получив решение судебной инстанции, банк самостоятельно продает квартиру.
  4. После того, как цена сделки определена, покупатель использует две ячейки: в одну закладывается сумма долга, в другую – остаток, который пойдет продавцу. Это в том случае, если жилье удалось реализовать по цене, превышающей долг перед банком.
  5. Затем стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на право собственности.

Пакет документов

В данном случае будет необходим стандартный набор документов для проведения сделки купли-продажи.

Особенности

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?Срок подготовки документации к торгам может быть достаточно длительным, поэтому тем, кто ищет способы, как быстро решить свои проблемы посредством реализации ипотечного жилья, этот вариант не подойдет. В зависимости от ситуации цена на торгах может меняться как в сторону повышения, так и понижения. Минимальная стоимость, по которой недвижимость перейдет в другие руки, – это сумма остатка задолженности заемщика перед банком.

Если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то он имеет право продать ипотечную квартиру. Сделать это можно несколькими способами. Оптимальный вариант следует выбирать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/ipoteka/provedenie-sdelki.html

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2019 году

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

  1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
  2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
  3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

  1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
  2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
  3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

  1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
  2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
  3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

  1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
  2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
  3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
  4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
  5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

  1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
  2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Пакет документов для продажи

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Документы для осуществления сделки:

  • паспорта обеих сторон;
  • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
  • закладная по ипотеке;
  • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
  • выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

  1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
  2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
  3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
  4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
  5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
  7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.
Читайте также:  Заказать карту Сбербанка через интернет бесплатно: пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
  2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
  3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
  4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
  5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

  1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
  2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
  3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
  4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
  5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
  6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
  7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
  8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
  9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

  1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
  2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
  3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
  4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
  5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
  6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.

346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.

), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.

Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки.

То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.

Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга).

В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.

Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Читайте также:  Сколько цифр в номере карты Сбербанка: расшифровка и количество

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.

При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/mozhno-li-kupit-kvartiru-nahodyashchuyusya-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке сбербанка: можно ли провести продажу ипотечного жилья если оно в залоге, как выглядит процедура, где купить другой дом, риски для покупателя, какие потребуются документы, есть ли юридические нюансы?

Покупка жилья в ипотеку — это только полдела. Иногда получается так, что его приходится менять до полного погашения кредита. Тогда следует знать, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Прежде всего необходимо указать, что подобная сделка не запрещена российским законодательством. Но последнее слово все же остается за банком.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка в 2019 году?

Многих клиентов интересует, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Есть 3 способа того, как законно реализовать обремененные квадратные метры:

  1. По наличному расчету.
  2. С помощью Сбербанка.
  3. Без участия банка-кредитора.

Первый совершается с покупателем за наличный расчет. Вначале нужно сообщить сотрудникам Сбербанка, что заложенная квартира рассматривается в качестве реализуемой. После этого важно отыскать человека, который согласен на приобретение залогового жилья, и подписать ДКП.

  • В этом случае приобретатель должен внести на счет банка сумму, погашающую оставшийся долг предыдущего хозяина, а остальную часть передать продавцу.
  • Залог снимут только после того, как кредит будет закрыт.
  • Стороны соглашения дополнительно могут получить справки от финучреждения о том, что обременение снято и задолженности нет.

Если же будущий приобретатель решил взять ипотеку также в Сбербанке, то соглашение о покупке залоговой квартиры составить будет проще. Банк переоформит залог на нового владельца. Такую операцию можно провести в условиях спецпрограммы ипотечного кредита.

Продажа по этому методу состоит из нескольких этапов:

  1. Приобретатель должен написать заявление на получение жилищной ссуды с условием, что покупать он будет залоговую квартиру.
  2. После получения одобрения он должен заплатить первый взнос продавцу.
  3. За 1 день финансовое учреждение погашает ипотеку и выдает новую уже на имя покупателя. При этом обременение тоже обновляется.

Что касается сделки, когда в деле участвует другой банк, здесь все сложнее. Покупатель должен покрыть оставшуюся сумму долга Сбербанку из собственных средств. Если такой суммы не окажется, банк не согласится на продажу объекта.

Если же подходящий покупатель нашелся, придется произвести ряд действий:

  1. Составить договор купли-продажи (предварительный), где будет указана сумма оставшегося долга Сбербанку, название банка, где планируется брать ипотеку, плюс сроки и порядок расчетов.
  2. Закрыть долг продавца.
  3. Снять обременение с имущества.
  4. Получить соответствующее свидетельство.
  5. Подать бумаги в банк-кредитор.

Останется только подписать соглашение и зарегистрироваться в регпалате или многофункциональном центре.

Как правильно составить договор?

Многие интересуются, как продать ипотечную квартиру Сбербанка. Чтобы во время сделки не возникло проблем, не стоит пытаться составлять договор самим. Имеются утвержденные формы соглашений. Образцы можно взять в отделениях банка или на его официальном сайте.

Надо отметить, что и предварительный, и основной договор должны содержать фамилию, имя и отчество сторон; данные их паспортов; идентификационные номера налогоплательщиков; адреса прописки и проживания; описание помещения, что в залоге у банка (где находится, какова площадь и т.п.); информацию о праве собственности.

Причем, предварительное соглашение содержит еще и данные:

  • о том, кто хозяин закладной;
  • сколько стоит и как будет проводиться ипотечный расчет;
  • в какие сроки стороны должны внести залог и оформить документы;
  • реквизиты сторон, позволяющие произвести оплату.

Оба документа должны быть подписаны сторонами. Основной договор купли и продажи заверяет нотариус.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Продажа ипотечной квартиры — дело трудное, но не невозможное. По Федеральному закону № 102 и Гражданскому кодексу России заемщик имеет право перепродать квартиру Сбербанка, купленную в кредит. Главное, чтобы банк был согласен на это. Потому что, согласно договору, кредитор — это залогодержатель. Он обязан быть в курсе, если с недвижимостью проводятся какие-то операции.

Заемщик должен объяснить, почему он продает залоговое имущество. Это может быть связано с семейными обстоятельствами, с работой, с переездом в другой город или страну. И если банк сочтет эту причину приемлемой, просьба будет одобрена. Тогда смело можно приступать к подготовке документов.

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Если все требования соблюдены, закон не нарушен, то продавец может рассчитывать на удачную сделку. Главное — сойтись с покупателем в цене и добиться разрешения от банка.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kak-prodat-kvartiry-v-ipoteke-sberbanka-mojno-li-provesti-prodajy-ipotechnogo-jilia-esli-ono-v-zaloge-kak-vygliadit-procedyra-gde-kypit-drygoi-dom-riski-dlia-pokypatelia-kakie-potrebyutsia-dokymenty-e.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector