Как быстро выплатить ипотеку раньше срока: пошаговая инструкция для заемщика

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Две стратегии гашения ипотеки

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными.

Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное.

Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

  1. Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи.

То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

  1. С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни.

Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения.

Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Две схемы платежей

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

  • аннуитетные;
  • дифференцированные.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее.

Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга.

Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими.

Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Используйте наш ипотечный калькулятор для правильного расчета. Он поддерживает функцию досрочного гашения с разными типами платежей и стратегиями.

Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита. Данный тип выплат для клиента, который хочет побыстрее закрыть кредит, будет выгоднее по сравнению с аннуитетными платежами.

Обе схемы выплат имеют как положительные стороны, так и отрицательные. Аннуитетный способ позволяет эффективно планировать семейный бюджет.

Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью.

Существенный размер в начале дифференцированных выплат для многих оказывается непосильным, и многие клиенты отказываются от подобного графика в пользу аннуитетов.

Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

Досрочное погашение в банках

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Некоторые участники рынка ипотечного кредитования в РФ (особенно регионального значения) могут предлагать такие условия досрочной выплаты займа, что смысл в ней попросту теряется.

Среди ограничений возможны следующие:

  1. Применение штрафных санкций и уплата комиссии

В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

  1. Дополнительные действия со стороны клиента

Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

  1. Определение пороговой суммы досрочного погашения

Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

Законодательно установление любых ограничений и применение штрафов в отношении досрочного погашения запрещено. И даже если в договоре прописаны подобный порядок расчета, через суд можно добиться законности прав заемщика.

На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

Поддержка от государства

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Накаленная финансовая обстановка в стране особенно остро стоит вопрос о качестве исполнения заемщиками своих кредитных обязательств. Дополнительной мерой помощи в вопросах погашения ипотеки может стать использование поддержки от государства.

Среди возможных вариантов господдержки можно выделить:

Средства материнского капитала по закону можно направить на досрочное закрытие ипотеки, которые перечисляются пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщика по его заявлению. На текущий момент его величина составляет 453 026 рублей. Такая существенная сумма поможет оплатить значимую долю задолженности.

Каждый гражданин России, купивший жилую недвижимость и официально трудоустроенный, имеет право вернуть 13% от ее стоимости.

Здесь действует ряд ограничений по максимальной сумме возврата (максимум 260 тысяч рублей по основному долгу и 390 тысяч рублей по процентам, то есть всего 650 тысяч рублей), количестве перечислений в год и размеру заработной платы. Чем больше заработная плата у заемщика, тем быстрее он сможет вернуть налог.

На федеральном и региональном уровне ипотечные заемщики могут воспользоваться субсидиями в рамках действующих программ.

К примеру, остро нуждающиеся граждане с действующей ипотекой, которые оказались в сложной жизненной ситуации, имеют право на получение безвозмездного возмещения. Для этого существует программа помощи ипотечным заемщикам.

По ней можно рассчитывать на получение до 30% от остатка долга, но не более 1 500 тысяч рублей.

Также в различных субъектах федерации могут действовать свои региональные программы помощи ипотечникам, включая поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. Условия по ним могут существенно различаться (по сумме, требованиям, способу получения и перечисления).

Такие программы подразумевают изначальное оформление ипотеки с низкой процентной ставкой, которая субсидируется государством. В настоящее время действие подобных проектов существует в рамках региональных социальных программ. Смотрите пост «Социальная ипотека» на эту тему.

Поддержка со стороны государства в любой ее форме может стать серьезным подспорьем при выплате займа. Особенно актуальна она будет в ситуации финансовых проблем в семье заемщика.

Что не следует делать

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Любому заемщику следует избегать следующих действий, способных нанести вред его финансовому положению и взаимоотношениям с банком-кредитором:

  • оформлять новый потребительский кредит с целью побыстрее закрыть ипотечный кредит (ставки по обычным кредитам намного выше, чем по ипотеке, что совершенно не выгодно для клиента);
  • обращаться в другой банк с целью рефинансирования без детального изучения условий и потенциальной выгоды (по новой ипотеке потребуется предоставить в банку отчет об оценке имущества, заключить договор страхования, перерегистрировать обременение, что сулит серьезные издержки для заемщика, сведя на нет возможную выгоду даже при низкой кредитной ставке);
  • обращаться за советами к так называемым «специалистам» на различных банковских и финансовых форумах (думать нужно только самому и учитывать личные обстоятельства);
  • при снижении доходов продолжать вносить ежемесячную плату в прежнем размере и волочить нищенское существование во всех смыслах (в случае, если кредитная нагрузка стала непосильной для заемщика, всегда стоит обсудить это с банком и найти оптимальное решение проблемы для улучшения положения дел (рефинансирование, кредитные каникулы и прочее)).

Следованием таким простым рекомендациям позволит избежать возможных ошибок при желании быстрее погасить ипотеку.

Что следует делать

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Для того, чтобы как можно быстрее рассчитаться с кредитором по ипотечному кредиту, рекомендуется делать следующее:

  1. Искать новые источники дополнительного заработка (получение дополнительного дохода может быть, как стихийным, сезонным, так и постоянным).
  2. Постоянно держать руку на пульсе и быть в курсе последних новостей в сфере ипотеки (это касается изменений в законодательстве, новых программ и условий в различных банках, продления программ господдержки или их ликвидации).
  3. Сократить ненужные расходы и заняться экономией семейного бюджета в разумных пределах (лучше лишить себя некоторых излишеств на некоторое время и погасить досрочно задолженность, чем переплатить существенную сумму банку).
  4. При высвобождении лишних денег сразу направлять ее на гашение кредита.

Банку, безусловно, выгодно, чтобы клиент платил стабильно весь срок кредитования. В этом случае сумма процентов будет максимальной. Банк получит хорошую прибыль, заемщик – огромную переплату. Поэтому лучше пытаться изыскивать возможные способы закрыть долг досрочно и существенно снизить итоговую стоимость займа.

Читайте также:  Документы для оформления кредитной карты в Сбербанке: список и условия предоставления

Ипотека быстро закрывается при планомерном досрочном погашении задолженности, но в погоне за избавлением от долга не следует забывать о разумности. То о чем мы думаем, и будет в нашей жизни. Если мы будем думать постоянно о долгах и ипотеке, то нас и будут окружать долги и постоянная борьба с ипотекой.

Избавляться от задолженности нужно спокойно. Все свои мысли следует направить на притяжение новых денег, самосовершенствование и любовь. Избавление от ипотеки через эти позитивные эмоции позволит вам погасить задолженность быстро и самым неожиданным образом.

Сама вселенная даст вам инструмент или подарок, который позволит спокойно рассчитаться с банком.

Если у вас есть сложности с выплатой ипотеки и вам грозит просрочка и маячит перспектива выселения из ипотечной квартиры, то рекомендуем прочитать наш пост о том, как избавиться от ипотеки «Банкротство физических лиц и ипотека». Также вам в помощь наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте. Он защитит вас от банка и коллекторов, а также подскажет выход из ситуации.

Также вам будет интересно узнать о том, как закрыть ипотеку правильно по шагам, чтобы не было неприятных сюрпризов из этого поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-bystro-pogasit-ipoteku.html

Как досрочно погасить ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срокаКак быстро выплатить ипотеку раньше срокаКак быстро выплатить ипотеку раньше срокаКак быстро выплатить ипотеку раньше срока

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями.

Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срокаОшибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Встает вопрос — стоит ли их вносить на досрочное погашение

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита.  Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

  • Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
    Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
  • Возьмем пример.
  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс.рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

  1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  2. Банк списывает  деньги точно в дату погашения.  Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

  1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
  2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов.  В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка четвертая  — копить и гасить потом сразу большой суммой

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

  1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
  2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.
Читайте также:  Подводные камни ипотеки: что нужно знать при покупке квартиры

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка пятая  — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Совет

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

Источник: http://mobile-testing.ru/5_oshibok_dosrochnoe_pogashenie/

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

  • Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

  • И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

  1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
  2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки.Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
  3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа.Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Как быстро выплатить ипотеку раньше срока

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

  1. Если вас устраивает размер доли основного долга в структуре платежа, сокращайте срок кредита. Размер ежемесячной выплаты в любом случае будет уменьшаться быстрее, чем изначально, за счёт сокращения остатка основного долга.
  2. Уменьшение платежа существенно затягивает ваши отношения с банком — в этом конкретном случае на 1 год и 7 месяцев.Ежемесячный платёж при этом в первое время уменьшается не так быстро, как хотелось бы: при выплатах без досрочек после года ипотеки его размер составит 21 405 рублей, при досрочных выплатах с уменьшением платежа — 20 345 рублей.

Источник: https://Lifehacker.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Как выплатить ипотеку досрочно и сэкономить: советы + расчеты

Неважно, покупаете вы квартиру или берете кредит на машину. Узнайте в банке, можете ли вы сократить сумму платежа или срок выплаты. Мы спросили у двух экспертов, Ольги Конзелевской и Инны Семко, какой из вариантов выгоднее и как это работает. В посте есть расчеты, а в самом конце — советы для всех, кто готовится оформить ипотеку.

При частично досрочном погашении могут возникнуть две ситуации:

  • Вы проводите досрочное погашение в дату платежа. Тогда вы вносите сумму ежемесячного платежа по графику + сумму к досрочному погашению. Здесь все понятно: вся сумма идет на досрочное погашение, и платеж в следующем месяце уменьшается.
  • Вы проводите досрочное погашение в любой другой день. Тогда одна часть суммы уходит в проценты, а другая — в основной долг.

Почему вы платите большую сумму, а ее все равно списывают в проценты?

Представим, что вы делаете погашение через 11 дней после последнего платежа. Тогда банк считает за эти 11 дней проценты и списывает их из вашей суммы. Со следующего месяца сумма платежа уменьшится.

Пример: платеж 20 285, 33 рубля состоит из суммы основного долга (5 568, 71 рубля) и процентов (14 716, 62 рубля). Дата платежа — 20 число каждого месяца. Возьмем за основу ноябрьский платеж.

Вычисляем процент за пользование кредитом в этом месяце: 14 716, 62 (проценты) делим на 30 (количество дней в месяце) = 490, 55 рубля.Чтобы узнать, сколько снимут за 11 дней, нужно эту сумму умножить на 11. Получается 5 396 рублей.

В следующем месяце платеж составит уже 19 321, 49 рубля. Посмотрите на график ниже и обратите внимание, как распределяются основной долг и проценты: за вычетом 5 396 рублей, которые вы оплатили в этом месяце.

Конечно, досрочное погашение выгодно всегда: оно уменьшает сам долг и сумму переплаты. И есть небольшой лайфхак: даже если в вашем банке не предусмотрено сокращение срока (а есть только сокращение платежа) — это не так страшно.

Е если вы при этом продолжите вносить не 29, а 30 тысяч, а на разницу в тысячу рублей писать заявление на досрочное частичное погашение (это нужно делать обязательно, чтобы списание шло с основного долга, — через личный кабинет или в офисе банка), тогда у вас будет такое же погашение, будто у вас сокращается срок.

Что выгоднее: уменьшать платеж или срок?

При выборе банка всегда обращайте внимание, можно ли сократить срок кредита — это намного выгоднее. Чтобы было понятнее, приведу пример с цифрами.Пример:

  • сумма кредита — 2 млн рублей;
  • срок — 15 лет (во многих банках это 182 месяца, а не 180);
  • ставка по кредиту — 12%;
  • ежемесячный платеж — 23 910 рублей;
  • переплата по процентам — 2 351 140 рублей (если ни разу не делать досрочное погашение).

Через полгода после пользования кредитом у вас появляется 500 тысяч рублей. Вы решаете сократить сумму ежемесячного платежа.

Вносите всю сумму на седьмой месяц погашения кредита в дату платежа и отдаете банку 523 910 рублей (500 тысяч — досрочное погашение и 23 910 рублей — ежемесячный платеж). И уже на следующий месяц этот платеж сократится и составит 17 705 рублей. Если вы больше не будете досрочно гасить кредит, за 15 лет переплата по процентам составит 1 802 713 рублей.

Читайте также:  Ипотека с первым взносом в 50%: условия банков, требования, отзывы клиентов

Разница по переплате процентов — 548 427 рублей. Это ваша экономия за то, что однажды вы внесли 500 тысяч.

А что будет, если вы решите сократить срок кредита? Вы также внесете 523 910 рублей на седьмой месяц погашения кредита в дату платежа. И на следующий месяц ваш платеж останется таким же: 23 910 рублей. Зато срок кредита сократится с 182 месяцев до 107! И на 107 месяц платеж составит всего 7 010 рублей.

Значит, вместо 15 лет вы закроете кредит уже через 8 лет и 9 месяцев. И переплата по процентам составит 1 041 470 рублей, если вы больше не будете вносить досрочных платежей.

Источник: https://www.inmyroom.ru/posts/31406-kak-vyplatit-ipoteku-dosrochno-i-sehkonomit-sovety-raschety

Как погасить ипотеку быстрее

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

  1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
  2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
  3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
  4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
  5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

  • Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
  • Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

  • Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

  • Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

  1. справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
  2. заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
  3. договор купли-продажи недвижимости (копия);
  4. копию ипотечного договора;
  5. подтверждение перечисления денег продавцу;
  6. копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.

Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.

Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.

Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.

  • Пустите пожить квартирантов.

Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.

Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.

Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.

Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.

Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.

При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.

Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.

Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:

  • Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
  • Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.

Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.

Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.

При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.

Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:

  • через 6 лет – 23 907 руб.;
  • через 9,5 лет – 20 100 руб.;
  • через 13 лет – 15 771 руб.

Последний платеж составит 13 983 руб.

Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.

«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_pogasit_ipoteku_bystree

Ссылка на основную публикацию